合规前言：

①2023年11月6日，财政部通报8起关于地方政府隐性债务问责典型案例，根据通报案例，以预期土地出让收入等作为项目投资回报来源要求企业垫资建设新增政府隐性债务。

②国家发展改革委办公厅关于进一步做好政府和社会资本合作新机制项目规范实施工作的通知发改办投资〔2024〕1013号要求，不因采用政府和社会资本合作模式额外新增地方财政未来支出责任。

根据当前政策要求，造成财政固化、滞后支出责任的传统片区开发模式，属于造成新增隐性债务的违规举债行为。

一、国家大力推进城市更新行动

2024年底的中央经济工作会议将“加力实施城中村和危旧房改造”作为2025年房地产领域重要任务之一，在今年的首次国常会上，城中村再次成为政策重点。国务院总理李强1月3日主持召开国务院常务会议，研究推进城市更新工作，会议指出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造。

湘潭大学城创新创业园未开发区域90%为农村集体用地，实际情况高度契合城中村改造的要求，同时政策性银行可提供80%专项资金用于土地整理，避免违规举债，缓解财政支出压力。

二、城中村改造项目实施主要合规要点

根据对城中村改造政策的研究，并与相关职能部门的沟通探讨，在学习长沙、株洲城中村改造成功案例后，梳理了城中村改造项目实施主要合规要点。

1.改造范围必须是纳入城镇开发边界内的城中村。

2.不得将与城中村改造无关的农用地征收、城市基础设施建设、非居住房屋征收等纳入改造范围。

3.土地必须转为国有建设用地（农转用+征收）、净地出让、土地款纳入财政专户管理。

4.改造项目应做到资金自平衡。

5.专项资金只能用于符合条件项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设，且借款期限不超过5年。

6.专项资金使用前，属地政府须出台相应资金管理办法，确保资金专款专用、封闭管理。

三、合规申报城中村改造项目

湘潭城发·大学城公司根据湘潭大学城创新创业园的整体规划，结合片区整体开发时序，申报了湘潭市湘大片区城中村改造项目（一期）和湘潭市科大片区城中村改造项目（一期）2个城中村改造项目，并严格按照城中村改造项目的相关合规要求，编制了项目实施方案、征收补偿方案和资金平衡方案，已通过湘潭市2025年第一批城中村改造计划项目实施方案市级评审。

在现有政策形势下，债务高风险区域的政府投资项目和平台公司举债融资受到严控，特许经营等市场化模式不能够再为土地整理实现融资。而城中村改造能合规使用上级政策资金完成土地整理，扫除社会资金不能投入土地征拆的障碍，为引进社会资本进行片区合作开发创造有利条件。